1-6月中国房企融资能力TOP30报告

日期:2020-07-30      来源:观点地产网      点击:

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月内房企境内债券发行数量出现回暖,但整体规模依然显著缩水。同时,票面利率继续攀升,仅低于1月利率水平。
6月,房地产投资资金来源增幅创新高,同比涨幅也超过以往,疫情影响基本消散。
 
相比三四月份,月内房企境内债券发行数量出现回暖,但整体规模依然显著缩水。同时,票面利率继续攀升,仅低于1月利率水平。
 
需要关注的是,投资级房企债券融资成本优势显现,显著低于投机级房企。
 
自4月开始,随着海外资本市场环境改善,房地产行业企业配股开始复苏。
 
数据显示,2020年1-6月共有28家地产(恒生所属行业)公司增发配股(按公告计),已经完成并公告增发结果的有21家公司,总募集资金达222.09亿港元。
 
财务优势提升融资能力,万科中海龙湖排名靠前
 
随着港股配股活动的复苏,龙头房企万科在6月也进行了配股,配股价25港元/股,共募得资金78.9亿港元,这使得1-6月万科在公开渠道的融资总额超过了96%的候选企业。
 
同时,作为优质的投资级房企(穆迪评级Baa1),万科债券类融资加权平均票面利率仅为3.2%,低于68%候选企业。
 
综合评价,万科在1-6月的融资发展榜单中名次继续提前。
融资总额最高的中国恒大,继续以企业债形式在新加坡融资3亿美元,票面利率11.875%。虽然作为头部房企,但B1(穆迪评级)评级拉高了中国恒大的融资成本;1-6月债券加权平均利率达10.61%。
 
这也制约了恒大在榜单中的表现,因为融资能力榜单考核的不仅是融资规模,还涉及其他财务指标。
 
对比而言,融资总额适中的投资级房企,中国海外发展、龙湖集团,因为财务指标斩获高分,因此获得了比较高的名次。
 
新城融资总额达到142.48亿元,超过了92%候选企业。另外,债券融资加权平均利率为4.7%,低于36%候选房企,助力其在榜单名次有所提升。
 
到位资金持续上升,疫情后配股复苏
 
根据国家统计局发布的数据,2020年6月单月本年资金来源合计20690.5亿元,环比增长32.2%,同比增长13.2%。
 
截止到6月末,本年资金来源合计累计值为83344.37亿元,但因年初疫情影响,同比依然小幅下降1.9%。可以看到,疫情给到位资金带来的影响基本散去。
从构成来看,6月单月其他到位资金环比增长率最大,达79.9%,但由于整体规模较小,因此对资金来源增长的影响有限。而资金来源增长的主要驱动因素是自筹资金、定金和预收款,分别环比增长了30.7%和27.4%。
 
同时,利用外资部分同比出现下降,其余来源同比均有上涨。国内贷款部分同比上升幅度最大,涨幅20.28%,但不及2019年6月的幅度22.8%。定金及预收款、个人按揭贷款部分均有两位数同比涨幅,分别同比上涨15.3%和19.3%。
从历年分布可以发现,房地产投资资金来源主要为四个部分:定金及预收款、个人按揭贷款、国内贷款和自筹资金。
 
其中,个人按揭贷款和国内贷款部分较为平稳,从绝对值而言,各月变动不大。而自筹资金、定金及预付款部分各月变动较大,从而也推动了投资来源整体的波动。
 
港股增发配股方面,市场数据显示,2020年1-6月共有28家地产(恒生所属行业)公司增发配股(按公告计),已经完成并公告增发结果的有21家公司,总募集资金222.09亿港元。
 
发行方式方面,15家公司采用配售、5家代价发行、1家供股。进行配股增资的公司中有多家物业服务公司,如绿城服务、佳兆业美好、永生活服务、和泓服务等。
从港股房地产相关企业配股时间轴可以发现,1月初几家企业完成配股后,2-4月配股活动出现了停滞,这也与海外债券停滞时段相吻合。
 
不难推测,与今年新冠疫情导致资本市场动荡相关。
 
债券实际发行额不及计划,“偿还”无疑是热词
 
根据市场数据,按申万行业二级分类,所属行业为房地产开发的发债主体,2020年6月共发债61起,募集资金总额454.22亿元,相比5月稍有增加,不过依然显著少于3月份1090.31亿元和4月份928.99亿元。
转看发债总额与发债成本的变化趋势,6月发债总额与5月基本持平,不过(融资规模)加权平均票面利率进一步攀升,仅次于1月的高峰。
 
由于房企境内发债的平均成本并不高,即便在1月,发债票面利率仍然不足5%。
 
从各类债券融资成本(以加权平均票面利率计)与融资总额对比走势来看,公司债各月融资总额跨度最大,而企业债各月融资成本则相差较远。
 
同时可以发现,3月份短期融资券和企业债融资额显著高于其他月份,4月中期票据和资产支持证券则显著高于其他月份的融资额。另外,3-6月单月融资额相当的情况下,企业债利率开始逐步攀升。
细看6月债券发行情况,中期票据、企业债及公司债的债券期限均集中在在3-5年,总发行规模为272.6亿元。而超短期融资券的加权平均期限为0.59年,总发行规模为54.1亿元。平均期限最长的类别则为证监会主管ABS,平均期限范围12.74年,总规模为110.02亿元。
 
超发方面,6月发行的债券中,计划发行总额为461.42亿元,实际发行金额为454.22亿元,出现了实际发行额不及计划的情况。其中,泛海控股所发私募债,实际发行金额与计划发行额相差最大,计划发行额为20亿元,实际募集金额仅为9亿元。
 
此外,华夏幸福、万科、保利、金辉等房企发行的6只债券,亦出现了实际发行额未能足额认购的情况。这一定程度上与央行5月下旬开始收紧流动性有关,资金出现了更多选择性。
 
债券募资用途方面,“偿还”无疑是热词。在285只表明募资用途的债券中,有246只债券提及偿还债款、借款或融资工具等债务,共涉及资金2463.55亿元。同时,有43只债券提议偿还支付回售的债券。
转看主体信用评级对房企融资的影响,参考穆迪对房企的评级情况,将房企分为投资级(Baa级及以上)和投机级房企。
 
可以发现,投机级房企在融资票面利率和融资额上,显著高于投资级房企。
 
需要注意的是,由于目前房地产行业的杠杆水平,以及今年疫情的影响,等综合因素,很多房企被评级机构降级,因此投资级房企少之又少,目前纳入统计的仅有中国海外发展、龙湖集团等7家房企为投资级房企。
以平均融资额来看,除1月外,投机级与投资级房企融资额水平相当,但投机级债券票面利率波动更大,而投资级债券票面利率波动较小,波动范围基本在1个百分点之内。
 
同时,1、3月为投资级房企融资高峰。另外,不论投资级房企还是投机级房企的债券融资,6月都出现了票面利率反弹,均超过了2月的利率水平,仅次于1月的利率高峰。
 
信托规模回升,股权投资收益最吸引
 
根据用益信托网公布的数据,6月投向房地产领域的信托产品共发行377只,涉及资金总额866.59亿元,平均收益率为7.85%。
 
按投资方式看,权益投资类信托数量最多,总数达183只,发行总规模达528.1亿元,平均收益率为7.51%。使用贷款投资方式的信托产品数量达141只,仅次于权益投资,发行总规模达276.94亿元,平均年收益率为7.56%。
 
平均年收益率最高的投资方式为股权投资,为8.21%。6月发行的股权投资信托产品有33只,规模为42.51亿元。
 
要关注的是,运用组合投资方式的信托产品收益率略低,为8.13%,在所有类别中发行数量最低,发行总数为20只,涉及规模仅为19.04亿元。
从发行数量占比来看, 权益投资产品占比48.54%,贷款产品占比37.4%,股权投资产品占比为8.75%,而组合运用占比最低,仅为5.30%。
6月,用益信托网公开显示产品发行信息的房地产领域信托产品有172只,占全部信托产品数量的45.6%,总发行规模为309.82亿元,占全部信托规模的35.75%。
 
以下分析均以信托产品数据为依据,由于仅为部分产品数据,或与实际情况存在出入。
 
从用益信托网公布的信托产品收益分配方式来看,采用按季分配的信托产品最多,数量达94只,但平均预计收益也最低。此外,对比各收益分配方式,随着等待期的延长,收益也有一定程度的提升,图中上下限分别为产品预计收益上下限的平均值。
若根据信托产品融资方的公司信息,追溯到关联房企,可发现6月中国恒大一如既往在信托领域有较大参与度,恒大及关联公司通过融资方、担保方、底层资产提供方等方式参与了44只信托基金产品,共涉及资金65.77亿元。
以信托规模计量的参与度来看,融创中国紧随中国恒大排在第二位,共参与16只信托产品,涉及资金59.36亿元,其他参与度较高的房企有祥生集团、郑州羽宸家政服务有限公司、荣盛发展等。
从发行地来看,6月公布的信托产品多发行自兰州市,哈尔滨市出现了规模超过10亿元的大型信托产品,而发行产品数量最多的兰州市,平均信托产品规模不足1亿元。
转看投向地区,6月开始,信托产品收益情况与上月相比分化扩大,其中投向湖北地区的信托产品预计收益率高于整体信托收益水平。同时,江苏、广东信托收益跨度也大于整体水平。
从投向各地区的信托规模来看,投向广东地区的信托规模最大,达35.89亿元,其次是江苏省,达29.45亿元。6月的信托产品投向较上月相比更加分散,募集资金投向地区超过20个省(直辖市)。